Quelle ville choisir pour un investissement locatif ?
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Bien que l’emplacement ne soit pas le seul facteur pour réussir un investissement locatif, il n’en demeure pas moins un élément très important à prendre en compte. Et pour cause, certaines villes sont plus rentables que d’autres et possèdent un potentiel de plus-value plus élevé en cas de revente.
Nous vous proposons donc un tour d’horizon des villes où il est le plus intéressant d’investir.
Que faire avant de choisir l’emplacement de son bien ?
- Pourquoi souhaitez-vous mettre en location un logement ? L’objectif peut être de vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre pour défiscaliser et réduire vos impôts grâce à différents dispositifs (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Censi-Bouvard…), ou encore pour augmenter vos revenus grâce aux loyers perçus
- Souhaitez-vous une location nue ou une location meublée (LMNP, LMP) ? Les deux statuts sont très différents et bénéficient notamment d’une fiscalité et d’avantages fiscaux différents.
- Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Un logement neuf sera plus cher à l’achat mais ne nécessitera aucun travaux, alors qu’ investir dans l’ancien aura un prix plus modéré et vous offrira un plus large choix étant donné le nombre d’offres sur le marché immobilier.
- Acquérir une grande superficie ou une petite surface ? Les petites surfaces assurent généralement un meilleur rendement, tandis que les grandes superficies peuvent accueillir plusieurs locataires, ce qui réduit les risques de loyers impayés.
- Louer à l’année ou de manière saisonnière ? Si un bien est placé dans une zone touristique, une location saisonnière via des plateformes comme AirBnb peut être envisagée.
- Avoir pour locataire un étudiant, des colocataires ou une famille ? Ce choix définit par la suite l’emplacement du bien. Par exemple, le logement sera proche des universités et commodités pour un étudiant, alors que’on tâchera d’être proche des écoles pour une famille. Dans tous les cas, il est conseillé de réaliser un investissement dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone où la demande locative est supérieure au nombre d’offres sur le marché.
- Choisir une maison, un appartement, un immeuble de rapport ? Bien entendu, les trois n’engendrent ni les mêmes revenus locatifs ni les mêmes frais (charges de copropriété…).
Quelles sont les 15 meilleures villes pour un investissement locatif rentable ?
Si les paramètres à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier sont multiples, deux indicateurs sont particulièrement étudiés par les investisseurs et propriétaires-bailleurs : le taux de vacance locative et le rendement brut. En tenant compte de ces deux facteurs ainsi que des loyers moyens et des prix d’acquisition, il est ainsi possible de dresser une liste des villes les plus rentables, tout en limitant le risque d’avoir un logement inoccupé.
Pour ce classement, nous nous sommes donc basés sur le prix d’achat moyen constaté à la vente afin de calculer le rendement locatif brut moyen par ville. Bien entendu, cette estimation est fournie à titre indicatif et ne tient pas en compte la fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxe d’ordures ménagères…) ou encore les frais d’acquisition (frais de notaire, assurances-emprunteur, garanties…). De plus, le prix de revient des biens dans les villes citées dépend bien évidemment de leur état ainsi que de leur quartier.
| Les villes | Le prix moyen au m² | Le prix moyen de location au m² | Le rendement locatif moyen brut |
|---|---|---|---|
|
Mulhouse |
1 581€ |
10€ |
7,59% |
|
Amiens |
2 288€ |
13€ |
6,82% |
|
Le Mans |
1 903€ |
10€ |
6,31% |
|
Brest |
2 174€ |
11€ |
6,07% |
|
Montpellier |
3 569€ |
16€ |
5,38% |
|
Caen |
2 784€ |
12€ |
5,17% |
|
Lille |
3 750€ |
16€ |
5,12% |
|
Angers |
3 256€ |
13€ |
4,79% |
|
Poitiers |
1 817€ |
12€ |
4,68% |
|
Strasbourg |
3 655€ |
14€ |
4,60% |
|
Le Havre |
1 883€ |
12€ |
4,55% |
|
Villeurbanne |
4 028€ |
15€ |
4,47% |
|
Toulouse |
3 497€ |
13€ |
4,46% |
|
Rennes |
4 085€ |
14€ |
4,11% |
|
Rouen |
2 575€ |
17€ |
4,96% |
Quelles sont les 5 meilleures villes d’Ile-de-France pour un investissement locatif rentable ?
Comme acheter un bien locatif à Paris ne rime pas avec rentabilité élevée, nous vous proposons également une liste avec les villes d’Ile-de-France les plus rentables.
| Les villes | Le prix moyen au m² | Le prix moyen de location au m² | Le rendement locatif moyen brut |
|---|---|---|---|
|
Vitry-sur-Seine |
4 317€ |
19€ |
5,28% |
|
Saint-Denis |
4 449€ |
19€ |
5,12% |
|
Le Mans |
4 272€ |
18€ |
5,06% |
|
Aubervilliers |
4 554€ |
19€ |
5,01% |
|
Champigny-sur-Marne |
4 316€ |
17€ |
4,73% |
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