Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
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Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Comme tout placement financier, investir dans l’immobilier locatif est une étape importante qui nécessite d’être étudiée à l’avance. Divers calculs existent donc pour aider les propriétaires-bailleurs à préparer leur investissement et à savoir si celui-ci peut être profitable ou non (rendement locatif, TRI immobilier, cash flow…). Le calcul de rentabilité locative fait également partie de ces formules.
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Sommaire
- Le calcul de rentabilité locative brut
- Le calcul de rentabilité locative net
C’est quoi la rentabilité locative ?
Le calcul de la rentabilité locative est crucial pour savoir si votre projet d’investissement est viable ou non. En mettant en rapport les revenus et les dépenses générés par votre logement loué, cette formule vous permet de connaître le pourcentage et le bénéfice annuel (brut ou net) que peut vous apporter votre investissement. Son résultat s’exprime alors en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. De manière générale, on estime que la rentabilité locative varie entre 2% et 7% selon le type de bien (location vide, LMNP, LMP…), sa superficie, son emplacement, ses caractéristiques, etc. Attention toutefois, la rentabilité ne doit pas être confondue avec le rendement locatif qui lui ne prend pas en compte la plus-value ou la moins-value engendrée par la mise en vente du bien immobilier.
Quels facteurs jouent sur la rentabilité locative ?
Pour connaître la rentabilité locative de sa location, plusieurs paramètres devront être pris en compte comme :
- Le prix d’achat du bien.
- Les frais de financement (frais de notaire, assurance-emprunteur, intérêts d’emprunt, garanties…).
- La fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxe d’ordures ménagères…).
- Les frais de gestion (frais de gestion locative…).
- Les charges non récupérables (part non récupérable des charges de copropriété…).
- Les assurances (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…).
- Les éventuels travaux réalisés.
- Les éventuelles plus-values ou moins-values en cas de revente.
- Les revenus locatifs mensuels.
- Les éventuelles périodes de vacance locative.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Le calcul de rentabilité locative brut
La formule pour calculer la rentabilité brute d’un logement est assez simple, on la résume ainsi :
Taux de rentabilité brut = (loyers annuels perçus + plus-value) / montant d’acquisition x 100
Par exemple, vous avez acheté un bien à 150 000€. Vos frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez en tout 15 000€ de travaux. Le prix d’acquisition de votre logement est donc estimé à 173 000€. Vos recettes locatives annuelles sont quant à elles de 6 000€, soit un loyer mensuel de 500€. En imaginant une plus-value de 5 000€ à la revente, le calcul sera donc : (6 000 + 5 000) / 173 000 x 100 = 6,3%.
Le calcul de rentabilité locative net
Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faudra alors retrancher les charges ainsi que les impôts. Le calcul à effectuer est donc :
Taux de rentabilité net = (loyers annuels perçus + plus-value – charges locatives) / coût d’acquisition x 100
Par exemple, votre bien à 173 000€ avec des revenus fonciers à 6 000€ par an a des charges locatives (taxe foncière, charge de gestion, de copropriété, etc.) qui s’élèvent à 3 000€. Le calcul est : (6 000 + 5 000 – 3 000) / 173 000 x 100 = 4,6%.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.