Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

C’est quoi la rentabilité locative ?
Quels facteurs jouent sur la rentabilité locative ?
- Le prix d’achat du bien.
- Les frais de financement (frais de notaire, assurance-emprunteur, intérêts d’emprunt, garanties…).
- La fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxe d’ordures ménagères…).
- Les frais de gestion (frais de gestion locative…).
- Les charges non récupérables (part non récupérable des charges de copropriété…).
- Les assurances (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…).
- Les éventuels travaux réalisés.
- Les éventuelles plus-values ou moins-values en cas de revente.
- Les revenus locatifs mensuels.
- Les éventuelles périodes de vacance locative.
Comment calculer la rentabilité locative ?
En tout, il existe trois formules différentes pour calculer la rentabilité d’un habitat : la rentabilité locative brute, et la rentabilité locative nette.
Le calcul de rentabilité locative brut
La formule pour calculer la rentabilité brute d’un logement est assez simple, on la résume ainsi :
Taux de rentabilité brut = (loyers annuels perçus + plus-value) / montant d’acquisition x 100
Par exemple, vous avez acheté un bien à 150 000€. Vos frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez en tout 15 000€ de travaux. Le prix d’acquisition de votre logement est donc estimé à 173 000€. Vos recettes locatives annuelles sont quant à elles de 6 000€, soit un loyer mensuel de 500€. En imaginant une plus-value de 5 000€ à la revente, le calcul sera donc : (6 000 + 5 000) / 173 000 x 100 = 6,3%.
Le calcul de rentabilité locative net
Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faudra alors retrancher les charges ainsi que les impôts. Le calcul à effectuer est donc :
Taux de rentabilité net = (loyers annuels perçus + plus-value – charges locatives) / coût d’acquisition x 100
Par exemple, votre bien à 173 000€ avec des revenus fonciers à 6 000€ par an a des charges locatives (taxe foncière, charge de gestion, de copropriété, etc.) qui s’élèvent à 3 000€. Le calcul est : (6 000 + 5 000 – 3 000) / 173 000 x 100 = 4,6%.
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