Le cash-flow dans l'immobilier, qu'est-ce que c'est ?
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Le cash flow est une expression anglo-saxonne que l’on entend de plus en plus lorsque l’on parle d’immobilier. Auparavant très utilisé dans le domaine de la finance, ce terme concerne aujourd’hui autant l’achat d’un bien, qu’un projet d’investissement locatif ou encore qu’une revente sur le marché immobilier. Alors que signifie le terme cash flow et comment se calcule-t-il ? Découvrez tout dans cet article.
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Sommaire
- Comment calculer le cash flow en immobilier ?
- Comment avoir un cash flow positif ?
Le cash flow en immobilier : qu’est-ce que c’est ?
La dénomination cash flow pourrait se traduire en français par l’expression “flux de liquidité”. Derrière cette traduction complexe se cache en fait un concept très simple : le cash flow n’est qu’une mesure pour définir la réserve financière qu’il reste une fois toutes les dépenses liées à votre projet immobilier faites.
Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans l’optique de le louer, vous devrez prendre en compte toutes les opérations financières s’effectuant pour connaître votre cash flow. Ainsi, vous devrez connaître le bénéfice des loyers perçus, le paiement de votre crédit immobilier, les charges du logement, les taxes, les impôts, les assurances, et toutes autres dépenses mensuelles, qu’importe que vous ayez un logement nu, meublé, neuf ou dans l’ancien.
Une fois tous ces facteurs pris en considération, vous pourrez mesurer l’équilibre entre vos bénéfices et vos dépenses. Si vous possédez plus de bénéfices que de dépenses, vous aurez ce qu’on appelle un cash flow positif. Dans le cas contraire, nous parlerons de cash flow négatif. Le cash flow est donc un calcul qui sert d’outil pour analyser la réussite de tous projets immobiliers.
Comment calculer le cash flow en immobilier ?
Véritable indicateur financier, le cash flow, à l’instar du rendement locatif, ne peut être négligé pour mesurer la rentabilité de votre projet, qu’il s’agisse d’achat, de revente ou de location. Tel un flux de trésorerie, celui-ci vous permet de recenser tous les flux d’argent entrant et sortant afin de déterminer le réel revenu mensuel de votre investissement. Le calcul est donc assez simpliste, et est représenté par la formule suivante :
Cash flow = Revenus locatifs (revenus fonciers + charges refacturées) – Dépenses
Dans les flux entrants ou revenu locatif brut, vous allez tenir compte du montant du loyer. Bien entendu si vous refacturez des charges à vos locataires vous devez également le compter pour avoir la valeur de vos revenus. Pour les flux de sortie, vous devrez prendre en considération toutes les dépenses liées à votre bien, qu’importe son type ( LMNP, LMP, immeuble de rapport, etc.). Parmi celles-ci, on retrouve le taux de votre emprunt immobilier, les frais de dossier, les mensualités, les intérêts du prêt immobilier, les frais de notaire, l’assurance, les taxes foncières, les charges sociales, les charges de copropriété si vous en avez, etc. En résumé, prenez en considération le prix d’achat du bien, les travaux, les charges, le montage bancaire (assurance, copropriété, expert-comptable, etc.), ainsi que la fiscalité de l’opération (réduction d’impôt, dispositif Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc.) et votre fiscalité personnelle.
Par exemple, si vous achetez un appartement à 100 000€ pour le mettre en location et que votre loyer est de 500€ par mois, votre rendement brut sera de 6% (sans la fiscalité et les charges). Si pour ce même bien votre taux d’emprunt est de 2% sur 25 ans, vous devrez rembourser des mensualités à 424€. De ce fait, vous épargnez chaque mois la somme de 76€, vous avez donc un cash flow positif et vous avez par conséquent réalisé un investissement immobilier locatif rentable.
Comment avoir un cash flow positif ?
Pour avoir un cash flow positif, vous devez impérativement réaliser un investissement immobilier intelligent. Vous devez donc suivre quelques règles d’or comme prêter attention à l’emplacement. Choisissez une zone de tension locative, c’est-à-dire une zone avec une demande locative supérieure au nombre d’offres immobilières. Cela vous permettra d’éviter les loyers impayés et les périodes de vacances locatives.
Lors de l’achat du bien ou des biens immobiliers, tâchez de vous trouver en dessous du marché pour maximiser votre marge de négociation. Si vous investissez dans l’immobilier ancien, pensez aux travaux de rénovation et au réaménagement de votre location pour augmenter sa valeur. Achetez une décoration neutre et design si vous cherchez à mettre à disposition une location meublée. Pensez aussi au potentiel de plus-value si votre but est de revendre l’habitation, et n’oubliez pas de calculer la rentabilité locative du bien. Enfin, si vous souhaitez être accompagné dans toutes les étapes de votre projet pour faire les bons choix, vous pouvez opter pour une solution d’investissement locatif clé en main.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo