Le cash-flow dans l'immobilier, qu'est ce que c'est ?

Le cash flow en immobilier : qu’est-ce que c’est ?
La dénomination cash flow pourrait se traduire en français par l’expression “flux de liquidité”. Derrière cette traduction complexe se cache en fait un concept très simple : le cash flow n’est qu’une mesure pour définir la réserve financière qu’il reste une fois toutes les dépenses liées à votre projet immobilier faites.
Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans l’optique de le louer, vous devrez prendre en compte toutes les opérations financières s’effectuant pour connaître votre cash flow. Ainsi, vous devrez connaître le bénéfice des loyers perçus, le paiement de votre crédit immobilier, les charges du logement, les taxes, les impôts, les assurances, et toutes autres dépenses mensuelles, qu’importe que vous ayez un logement nu, meublé, neuf ou dans l’ancien.
Une fois tous ces facteurs pris en considération, vous pourrez mesurer l’équilibre entre vos bénéfices et vos dépenses. Si vous possédez plus de bénéfices que de dépenses, vous aurez ce qu’on appelle un cash flow positif. Dans le cas contraire, nous parlerons de cash flow négatif. Le cash flow est donc un calcul qui sert d’outil pour analyser la réussite de tous projets immobiliers.
Comment calculer le cash flow en immobilier ?
Cash flow = Revenus locatifs (revenus fonciers + charges refacturées) – Dépenses
Dans les flux entrants ou revenu locatif brut, vous allez tenir compte du montant du loyer. Bien entendu si vous refacturez des charges à vos locataires vous devez également le compter pour avoir la valeur de vos revenus. Pour les flux de sortie, vous devrez prendre en considération toutes les dépenses liées à votre bien, qu’importe son type ( LMNP, LMP, immeuble de rapport, etc.). Parmi celles-ci, on retrouve le taux de votre emprunt immobilier, les frais de dossier, les mensualités, les intérêts du prêt immobilier, les frais de notaire, l’assurance, les taxes foncières, les charges sociales, les charges de copropriété si vous en avez, etc. En résumé, prenez en considération le prix d’achat du bien, les travaux, les charges, le montage bancaire (assurance, copropriété, expert-comptable, etc.), ainsi que la fiscalité de l’opération (réduction d’impôt, dispositif Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc.) et votre fiscalité personnelle. Par exemple, si vous achetez un appartement à 100 000€ pour le mettre en location et que votre loyer est de 500€ par mois, votre rendement brut sera de 6% (sans la fiscalité et les charges). Si pour ce même bien votre taux d’emprunt est de 2% sur 25 ans, vous devrez rembourser des mensualités à 424€. De ce fait, vous épargnez chaque mois la somme de 76€, vous avez donc un cash flow positif et vous avez par conséquent réalisé un investissement immobilier locatif rentable.Comment avoir un cash flow positif ?
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