Obtenir un prêt pour un investissement locatif
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investissement immobilier
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Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, la meilleure solution est de faire financer votre acquisition par la banque.
Les banques sont prêtes à accepter votre dossier de demande de prêt mais vous devrez faire preuve d’une grande rigueur dans le montage de celui-ci
afin d’expliciter clairement la viabilité de votre projet.
En effet, ce seront autant d’atouts que vous pourrez mettre en avant pour justifier de l’intérêt de la banque à vous suivre dans cette opération.
Sommaire
Sommaire
- Les avantages d’un prêt d’investissement immobilier locatif
- Bien préparer votre dossier de financement
- Mesurer sa capacité d’emprunt
- Calculer le montant du prêt nécessaire à l’investissement
- Connaitre la valeur locative
- Faire jouer la concurrence entre banques pour un prêt d’investissement locatif
- Les frais de dossiers bancaires
- L’assurance emprunteur
Mais comment réussir à obtenir le bon prêt pour votre investissement locatif ?
Nous vous dévoilons tout pour présenter à votre banque un dossier de demande d’emprunt immobilier impeccable.
Les avantages d'un prêt d'investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier locatif est actuellement l’un des placements les plus fiables et rentables dans le temps. Ce dernier vous apporte à terme un revenu complémentaire, ainsi qu’une valorisation de votre épargne.
Réaliser votre investissement immobilier pour le louer en empruntant s’avère avantageux. En effet, il vous permettra de bénéficier de l’effet de levier principal de l’investissement immobilier.
Grâce à nos conseils, vous pourrez investir tout en gardant votre épargne pour réaliser d’autres projets !
Bien préparer votre dossier de financement
Il est important, pour commencer, de bien préparer votre dossier afin d’expliquer au mieux à votre banquier votre projet d’investissement. Constituer le dossier peut être fait par vos soins ou vous pouvez faire appel à un courtier en prêt et de préférence spécialiste en investissement immobilier pour savoir quels sont les documents nécessaires.
Généralement, les différents documents qui vous seront demandés sont : votre pièce d’identité, votre justificatif de domicile, votre contrat travail, vos trois derniers bulletins de salaire, vos trois derniers relevés de compte bancaire, votre avis d’imposition…
En plus de ces documents standards, vous pourrez compléter votre dossier de financement avec vos justificatifs de patrimoine financiers et immobiliers. Enfin, des justificatifs sur votre futur investissement seront nécessaires comme le coût d’acquisition, les loyers espérés, la rentabilité locative proposée ainsi que le cashflow possible.
Nous vous conseillions d’avoir des relevés de compte sains, c’est-à-dire sans dettes, sans découvert sur les mois précédents votre achat et sans crédits à la consommation en cours. Montrez à la banque que vous avez une situation financière stable et que vous avez une capacité à épargner régulièrement.
Mesurer sa capacité d’emprunt
Afin que la banque vous accorde un prêt pour votre investissement locatif, il est nécessaire de bien connaître votre capacité d’emprunt. Celle-ci est le montant d’argent possible que vous pouvez emprunter pour réaliser un projet d’investissement immobilier.
Pour cela, vous devrez prendre en compte votre taux d’endettement.
Sachez que les banques n’acceptent normalement pas le prêt, si votre taux d’endettement dépasse 33%. Cependant, depuis début 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli cette règle en donnant de nouvelles recommandations. Il est maintenant possible d’avoir un taux de 35%. Cela peut donc vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Afin de calculer votre taux d’endettement, vous additionnez, d’une part, l’ensemble de vos revenus et, d’autre part, l’ensemble de vos charges pour les diviser et obtenir votre pourcentage d’endettement.
Taux d’endettement = (Charges/Revenus) x 100
De plus, il est à noter que la qualité de votre investissement aura un impact significatif sur votre endettement futur. En fonction de la performance de votre futur projet, la banque pourra vous accorder un taux d’endettement plus important.
Calculer le montant du prêt nécessaire à l’investissement
Une fois que vous avez négocié votre prix d’acquisition, n’oubliez pas d’additionner les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de garantie ou encore vos frais de courtage.
Investir sans apport : votre projet d’investissement doit être béton pour prouver à la banque que le financement d’un tel projet est viable. Vous pourrez espérer obtenir un prêt à 110%, c’est-à-dire que la banque pourra, en plus du prix d’acquisition, aussi vous financer les frais de notaire.
Investir avec un apport : pour connaître l’apport minimal à mettre dans votre projet, le calcul est simple : Apport = Frais de notaire + frais de garantie + frais de dossier bancaire
Connaitre la valeur locative
Pour vous accorder un prêt, la banque a besoin de calculer votre futur taux d’endettement pour qu’il ne dépasse pas le seuil fixé. Elle va le calculer en se basant sur la valeur locative de votre bien.
Attention, quand on parle de valeur locative, cela ne signifie pas la même chose pour tout le monde.
- En effet, pour vous, en tant qu’investisseur immobilier, c’est le loyer réel hors charges qui vous intéresse.
- En revanche, lorsque vous monterez le dossier de financement, c’est la banque qui définira la valeur locative de votre bien en se basant sur l’estimation du loyer établie par un professionnel. Ce loyer théorique, elle le diminuera de 30% et c’est ce résultat qu’elle prendra en compte dans le calcul de votre endettement futur.
Il paraît donc indispensable de faire une étude locative précise de votre investissement en recoupant l’avis de plusieurs professionnels de l’immobilier concernant les simulations de valeur locative.
Prenons un exemple : si la valeur locative de votre futur investissement locatif est de 1 000 € Hors Charges, la banque considérera un loyer de 700 € à prendre en compte dans son calcul du taux d’endettement.
En vous rapprochant de services spécialisés dans l’investissement immobilier comme Immveo, vous bénéficierez d’une excellente expertise pour convaincre la banque de la pertinence de votre projet et sans tracas.
Faire jouer la concurrence entre banques pour un prêt d'investissement locatif
Il est possible, pour vous, de consulter plusieurs banques pour ainsi faire jouer la concurrence en les comparant, notamment pour les challenger sur la durée de votre prêt, le coût des frais de dossiers, l’assurance emprunteur, la domiciliation bancaire ou encore le différé. Consultez l’article Quelle banque choisir pour faire un investissement locatif sans apport ?
Les frais de dossiers bancaires
Pour les frais de dossiers, ils peuvent varier entre 400 et plus de 1000 euros selon les banques et votre situation.
Vous pouvez tout de même tenter de les négocier en faisant jouer votre ancienneté au sein de la banque, par exemple. Ou, si vous êtes un nouveau client, vous pouvez, pour montrer votre engagement en souscrivant une assurance habitation en complément de votre prêt dans cette même banque.
L'assurance emprunteur
L’assurance emprunteur couvre une possible perte totale et irréversible d’autonomie, la perte d’emploi ou encore l’incapacité temporaire de travail. L’assurance emprunteur s’avère assez chère. Elle représente en moyenne 30% du coût total du crédit. Pour réussir à la négocier, vous pouvez utiliser différents simulateurs disponibles sur internet.
Il y a diverses lois qui permettent de faire diminuer une part de l’assurance sur votre emprunt.
- La loi Hamon de 2015, qui vous permet de renégocier votre assurance de prêt dans un délai de 1 an à compter de la signature du prêt.
- La loi Sapin 2 de 2017 stipule, quant à elle, que l’emprunteur peut résilier son contrat assurance emprunteur chaque année.
Réussir à négocier le différé peut aussi s’avérer intéressant.
- Un différé dit partiel représente le différé le plus courant. Il vous suffit de rembourser uniquement les intérêts du prêt sur une période indiquée. Il y a aussi le différé partiel qui peut vous permettre de ne payer que les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur.
- Avec un différé total, aucune somme n’est requise pendant la période différée. Le différé total vous permet de reporter tous les paiements mensuels impayés (capital + intérêts) à une date fixe.
Ainsi, négocier un différé peut vous permettre de ne payer que l’assurance emprunteur.
De cette manière, vous pouvez mettre de côté le loyer collecté pour refaire votre trésorerie. Ainsi, vous pouvez vous constituer un nouvel apport pour un futur investissement ou un socle solide pour de possibles rénovations.
Pour finir, les banques ont pour obligation de vous informer de toutes les conditions de domiciliation de vos revenus depuis 2018. Par conséquent, la clause de domiciliation bancaire devient un outil de négociation supplémentaire.
Par exemple, il peut être intéressant de négocier les frais de dossiers bancaires, les frais de tenue de compte ou encore les frais divers comme la carte bancaire et autres assurances. Si vous empruntez à votre banque principale, vous n’avez pas besoin d’y penser.
Si ce n’est pas le cas, et que vous vous adressez à une autre banque pour un prêt immobilier, cette banque vous demandera de fournir une contrepartie. En effet, sauf circonstances particulières, la banque vous obligera à lui reverser tous vos revenus (salaire, allocation, etc..). En bref, la faire devenir votre banque principale. C’est ce qu’on appelle le paiement bancaire direct.
Voilà, vous avez désormais toutes les informations utiles pour monter votre dossier de prêt d’investissement locatif.
Bonne chance pour décrocher le meilleur taux !
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