La loi de défiscalisation dans l’ancien : Denormandie

Défiscalisation dans l’immobilier ancien :
La loi Denormandie

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Depuis plusieurs années, l’accession à la propriété en France est devenue un défi majeur pour de nombreux ménages, en particulier dans les zones urbaines où les prix de l’immobilier sont élevés.
Face à cette réalité, le gouvernement français a adopté différentes mesures visant à faciliter l’accès à la propriété, notamment à travers des incitations fiscales et des politiques de réhabilitation urbaine.
Parmi ces mesures, la Loi Denormandie, mise en place en 2019, se démarque comme une initiative clé pour encourager l’investissement dans l’immobilier ancien et la revitalisation des centres-villes.
Cet article vous expose les tenants et aboutissants de la Loi Denormandie et son fonctionnement.

Les objectifs de la loi Denormandie

La Loi Denormandie tire son nom de Julien Denormandie, alors secrétaire d’État chargé de la Cohésion des territoires, et s’inscrit dans la lignée de plusieurs dispositifs fiscaux ayant pour objectif de dynamiser les territoires et de favoriser la rénovation de logements anciens. Son principal objectif est de stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif en encourageant la réhabilitation de logements anciens situés dans des zones définies comme prioritaires en matière de revitalisation urbaine. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2026.

Le fonctionnement de la loi Denormandie

Les conditions liées à l’investissement

Pour être éligible à la Loi Denormandie, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :

L’acquisition d’un bien immobilier ancien : L’investisseur doit acquérir un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation, situé dans une commune éligible au dispositif. Actuellement, plus de 200 villes sont éligibles, couvrant un large spectre de territoires en France.

Les travaux de rénovation : Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Par exemple, pour un bien acquis à 100 000 euros, les travaux devront être d’au moins 25 000 euros.

Le respect des normes techniques et environnementales : Les travaux doivent améliorer les performances énergétiques de 20 % minimum (30 % pour les logements individuels)

Les conditions de mise en location

Une fois les travaux achevés, l’investisseur doit mettre le bien en location selon des conditions spécifiques :
La durée du bail : Le bien doit être loué en nu et en tant que résidence principale du locataire. La durée d’engagement du bailleur est soit de 6, 9, ou 12 ans. Le locataire peut donner son préavis à tout moment.
Le plafonnement du loyer : Le loyer pratiqué ne doit pas excéder un plafond fixé en fonction de la localisation géographique du bien et de sa surface habitable. À titre indicatif, le plafond est 18,89 euros par mètre carré pour une zone A bis. Vous pouvez retrouver les plafonds de loyer sur le site du gouvernement.
Le choix du locataire : Le locataire doit répondre à des conditions de ressources définies par la loi, afin de favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes.
Voici le tableau des ressources maximales du preneur :

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 43 475 € 43 475 € 35 435 € 31 892 € 31 892 €
Couple 64 976 € 64 976 € 47 321 € 42 588 € 42 588 €
+ 1 personne à charge 85 175 € 78 104 € 56 905 € 51 215 € 51 215 €
+ 2 personnes à charge 101 693 € 93 556 € 68 699 € 61 830 € 61 830 €
+ 3 personnes à charge 120 995 € 110 753 € 80 816 € 72 735 € 72 735 €
+ 4 personnes à charge 136 151 € 124 630 € 91 078 € 81 971 € 81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 15 168 € + 13 886 € + 10 161 € + 9 142 € + 9 142 €

Par exemple, pour les zones A et A bis, une personne seule ne peut avoir un revenu fiscal sur l’année 2022 de 43 475€ pour un bail conclu en 2024.
Si les ressources du locataire dépassent ce plafond, l’annulation de la réduction d’impôt peut être entraînée.

Les réductions d’impôts

En contrepartie de ces engagements, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur la durée de l’engagement de location :

Le taux de réduction d’impôt : En fonction de la durée de location, la réduction d’impôt varie.

Pour une période de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien

Pour une période de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix du bien

Pour une période de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix du bien

Le montant maximum de l’investissement : Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an, et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

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