Comment amortir un bien en LMNP
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Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Investir en Location Meublée Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Avec ce type d’investissement locatif, il est possible de déduire des charges, générer un déficit, et même, en parallèle, de pratiquer des amortissements qui permettent de réduire son imposition. Tour d’horizon sur la fiscalité en LMNP et son amortissement.
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Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ?
Avant d’aborder l’impact de l’amortissement sur l’imposition, il est primordial de comprendre la fiscalité en LMNP. À savoir, les loueurs en meublé non professionnel ont le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Ceux-ci peuvent dépendre du régime micro-BIC si leurs revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, ou au contraire, ils peuvent être rattachés au régime réel si leurs revenus sont supérieurs à cette somme, ou s’ils choisissent eux-mêmes cette fiscalité.
Le régime micro-BIC aura pour avantage d’offrir un abattement de 50% sur les revenus locatifs, ce qui signifie que le loueur en meublé ne sera imposé que sur 50% de ses loyers. Le régime réel quant à lui, fait bénéficier au loueur la possibilité de déduire toutes charges liées à son investissement et aussi de déduire un amortissement. Cet amortissement va alors permettre de réduire les bénéfices déclarés et par conséquent d’avoir une réduction d’impôt !
Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ?
L’amortissement comptable d’un bien locatif consiste à étaler son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’une charge fiscale qui doit être enregistrée dans la comptabilité du loueur en meublé, témoignant la perte de valeur progressive de son bien, ce qui aura pour effet de réduire voire annuler son résultat imposable et ainsi l’imposition qui en résulte.
Disponible tant pour les logements neufs qu’anciens, l’amortissement a des durées spécifiques :
5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement.
25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier.
Toute personne physique investissant dans un logement meublé peut bénéficier de cet amortissement et ainsi, amortir à 100% :
La valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain).
La valeur hors taxe du mobilier.
Le montant des frais d’acte.
Le montant des travaux effectués.
Quelles sont les dépenses amortissables ?
De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans).
Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir :
- La literie pour 6 ans.
- Un canapé pour 10 ans.
- Une table à manger pour 10 ans.
- Des travaux de peinture pour 10 ans.
- Etc.
Quelles sont les dépenses amortissables ?
De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans).
Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir :
- La literie pour 6 ans.
- Un canapé pour 10 ans.
- Une table à manger pour 10 ans.
- Des travaux de peinture pour 10 ans.
- Etc.
Par exemple :
Vous avez acheté un appartement neuf ou ancien pour 200 000€. Pour définir le montant de votre amortissement annuel sur 25 ans, vous devez alors diviser le prix du logement par 25, ce qui vous fait 8 000€. Si le mobilier installé a une valeur de 5 000€, sur 5 ans votre amortissement est donc de 1 000€. De même, pour des frais de notaire à 15 000€ sur 25 ans, l’amortissement sera de 600€.
Au total, votre amortissement annuel sur les 5 premières années sera de 8 000 + 1 000 + 600 soit 9 600. Pour les 20 années suivantes il sera de 8 600 puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier.
En plus de cela, si votre bénéfice comptable est de 10 000€ grâce à vos recettes locatives, votre bénéfice imposable sera lui de 10 000 – 9 600 soit seulement de 400€. Vos revenus sont donc défiscalisés de manière conséquente !
Et le déficit d’amortissement en LMNP ?
Les amortissements ne créent pas de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés lorsque la location meublée aura un bénéfice comptable, et ce sans plafond de montant et sans durée d’amortissement. Un avantage considérable, puisque le déficit se cumule sur les prochaines années pour servir en cas de bénéfices futurs. Il faudra néanmoins penser à bien conserver ses factures et justificatifs sur le long terme. Il est aussi possible de faire appel à un prestataire fiscal qui se chargera d’envoyer tous les éléments comptables à l’administration fiscale.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo