Capacité d'emprunt pour un investissement locatif : tout savoir !
Vous êtes à la recherche d’un moyen sûr de fructifier votre argent tout en récupérant votre investissement initial dans le futur ? L’investissement locatif est fait pour vous ! Cette tendance immobilière vous garantit un revenu à long terme, mais encore faut-il connaître votre capacité d’emprunt, aussi appelée capacité de remboursement.
Mais avant, qu'est-ce qu’un investissement locatif ?
Quels sont les facteurs d’évaluation d’un emprunt sur investissement locatif ?
L’emprunt dans l’investissement locatif dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment :
- Les ratios ou taux d’endettement
- Les paiements mensuels ou montants des mensualités
- Les revenus locatifs prévus
- Les circonstances atténuantes.
Lors d’un emprunt locatif, votre banque ne prend en considération que 70 % du revenu locatif prévisionnel. Elle instaure en parallèle le concept de déficit foncier (intérêts déduits des revenus fonciers pour augmenter la capacité d’emprunt). Ce dernier aussi est soigneusement examiné. L’apport personnel est quant à lui toujours pris en compte, néanmoins, de plus en plus de banques acceptent des demandes de prêt sans apport.
Comment peut-on déterminer sa capacité d'emprunt en investissement locatif ?
Savoir combien vous pouvez vous permettre d’emprunter est une condition préalable à l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Le taux de l’usure doit donc être calculé pour savoir à quelle hauteur vous êtes finançable.
Le taux de l’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles vous accordent un prêt. Fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant, celui-ci vise à vous protéger d’éventuels abus.
Une fois ce taux calculé, un crédit immobilier est alors requis. Cette procédure de paiement prend alors en compte votre capacité d’endettement, votre solvabilité mais aussi vos ratios.
Estimation de la capacité d'endettement
Votre capacité d’endettement représente le montant que vous pouvez emprunter pour financer un projet. Aussi, ce montant sert à déterminer votre capacité à rembourser votre prêt bancaire. Il est calculé en tenant compte des recettes, des prêts en cours, des dépenses récurrentes et anticipées, et de l’épargne disponible (qui détermine le montant de la contribution).
Estimation de la solvabilité
La solvabilité peut être calculée différemment par les différentes banques. Cet élément permet à ces dernières d’estimer le crédit maximum qui peut être remboursé tout en couvrant les dépenses quotidiennes.
Détermination des ratios ou taux d'endettement
Lorsque vous demandez un prêt pour un projet immobilier ce dernier peut utiliser deux critères pour évaluer votre situation financière et décider si le prêt que vous souhaitez est possible ou non. Le montant de votre dette et le montant de vos frais de subsistance.
Ce dernier n’est pas une notion très compliquée et correspond au pourcentage de vos revenus qui sera utilisé pour rembourser le prêt immobilier. Le ratio d’endettement est, quant à lui, calculé selon trois règles simples : les remboursements mensuels du prêt divisés par le revenu mensuel net (revenus professionnels salariés) et multipliés par 100.
Par exemple, l’emprunteur reçoit chaque mois un salaire de 2 500€. Le montant des mensualités de son crédit est de 600€. Pour le prêteur, le taux d’endettement de l’investisseur est donc de 24%, soit 600 / 2 500 x 100.
Attention toutefois, en effectuant cette opération vous devez prendre en compte toutes vos mensualités et non seulement celles relatives à votre prêt immobilier. En effet, si vous avez plusieurs crédits ou emprunts, qu’il soit immobilier ou de tout autre nature (crédit à la consommation…), vous devrez additionner le montant de vos échéances.
Si vous aussi vous souhaitez faire une simulation pour calculer votre taux d’endettement, sachez que le service public a mis en place des simulateurs en ligne pour y voir plus clair.
Quelle est donc finalement la capacité d'emprunt d'une personne dans l'investissement locatif ?
En règle générale, les banques n’accordent pas d’emprunt immobilier dont le taux d’endettement maximal est supérieur à 35 %. Les conditions d’emprunt et les taux de crédit ont des effets opposés sur la capacité d’emprunt. Plus la durée de remboursement est longue, moins il y a d’argent disponible pour les remboursements à long terme, ce qui signifie des montants de mensualité moins élevés et une meilleure côte de crédit.
Des durées d’emprunt plus longues réduisent aussi la capacité de remboursement car les taux d’intérêt sont plus élevés et le coût total des intérêts payés sur le montant du prêt augmente.
Au contraire, plus la durée du prêt est courte, plus les paiements mensuels seront élevés et la capacité d’emprunt sera elle plus faible. D’autre part, une durée de prêt plus courte signifie des taux d’intérêt plus bas, des primes de prêt totales moins élevées et une plus grande capacité d’emprunt.
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