60 villes à éviter pour un investissement locatif
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En France, l’investissement locatif demeure le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir un revenu stable. Grâce à la mise en place de plusieurs lois à l’instar de la loi Pinel et Scellier, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts. Cependant, investir dans la pierre demande mûre réflexion. Vous devez tenir compte de plusieurs paramètres comme la demande locative, l’offre de logement ou le prix de l’immobilier dans le secteur. À partir de ces facteurs, des villes se détachent comme les meilleurs endroits où l’investissement est rentable. Par contre, d’autres sont à éviter.
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Sommaire
La loi Scellier : un tremplin pour l’investissement locatif
La loi Pinel : un nouveau dispositif pour remplacer la loi Scellier ?
Investir en loi Scellier ou loi Pinel ?
- Les villes à éviter selon la loi Scellier
- Les villes à éviter en investissement Pinel
Les villes où il est bon d’investir
La loi Scellier : un tremplin pour l’investissement locatif
Cet ancien dispositif permettait aux propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation immobilière dans le cadre d’un investissement locatif. Cette réduction représente au maximum 25 % du prix du bien. La loi Scellier a pris fin en 2012.
Ce dispositif de défiscalisation s’adressait aux contribuables qui désiraient investir dans les logements locatifs (logements neufs). Les conditions pour bénéficier de ces avantages (réduction d impôt,avantages fiscaux, …) sont nombreuses. Pour être éligible, l’achat du bien doit être réalisé entre 2009 et 2012. Ensuite, le bien doit être mis en location pendant au moins neuf ans. L’investisseur doit trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien.
Cependant, le dispositif entraine une suroffre de biens en location dans plusieurs villes. Les investisseurs doivent être plus prudents dans le choix des villes où investir.
La loi Pinel : un nouveau dispositif pour remplacer la loi Scellier ?
La loi Pinel offre de nombreux avantages en termes d’investissement immobilier. Les réductions d’impôts s’élèvent jusqu’à 63 000 euros. Cependant, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros.
Le succès du dispositif encourage le Gouvernement à le prolonger jusqu’en 2024. Selon les études sur ce sujet, la rentabilité moyenne d’un investissement Pinel tourne autour de 2 à 4 %.
Comme la loi Scellier, elle présente des critères d’éligibilités. De plus, la rentabilité brute varie d’une zone à une autre. D’où l’intérêt de connaitre les villes à éviter avant d’investir.
Investir en loi Scellier ou loi Pinel ?
Mise en place à partir de l’année 2009, la loi Scellier a entrainé une hausse des offres de location dans les agglomérations. Les propriétaires peinent à trouver des locataires. La loi perd de son intérêt, puisque les investisseurs ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation. Dans son étude datant de 2009, le Crédit Foncier publie même une liste de 60 villes à éviter pour un investissement locatif.
En comparaison à la loi Scellier, le dispositif Pinel comporte moins de risques. Cependant, vous devez bien étudier la demande locative dans la ville ainsi que l’offre de logements avant d’investir.
Les villes à éviter selon la loi Scellier
Dès sa mise en application, la loi Scellier était associée à la loi Robien au vu des risques qu’elle a générés. Depuis, des dizaines de villes sont classées à risque. L’offre locative est supérieure à la demande.
Voici quelques villes à éviter : Saint-Étienne, Manosque, Mulhouse, Laval, Belfort, Charleville, Brest, Lorient, Angers, Agen, Castres, Sète, Narbonne, Perpignan, Erstein, Forbach, Elbeuf, Limoges, Blois, Cholet, Forbach, Colmar, Sélestat, Tomblaine, Périgueux, Bergerac, Tarbes, Gap, Albi.
Les villes à éviter en investissement Pinel
Un autre rapport publie une liste d’agglomérations à éviter pour un investissement Pinel. Le rapport s’appuie sur l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance ou la pénurie de logements.
À partir de ces critères, les villes suivantes se détachent du lot : Béziers, Chartes, Dinan, Lens, Dieppe, Douai, Fécamp, Cambrai, Bourg-en-Bresse, Béthune, Anzin, Algrange, Angoulême, Avignon, Vienne, Vichy, Sens, Rochefort, Mulhouse, Montbéliard, Pau, Saint-Étienne, Saint-Brieuc, Longwy.
Les villes où il est bon d’investir
Qu’en est-il des villes où l’investissement est rentable ? Selon les statistiques, Bordeaux bénéficie d’un ratio de 4,76 locataires par offre. D’autres communes connaissent un ratio supérieur à l’instar de Lille, Nantes et Strasbourg.
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FAQ
1) Pourquoi acheter pour louer ?
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
2) Quel bien acheter pour louer ?
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
3) Où acheter pour louer en France ?
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
4) Comment acheter pour louer sans apport ?
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo