60 villes à éviter pour un investissement locatif
En France, l’investissement locatif demeure le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir un revenu stable. Grâce à la mise en place de plusieurs lois à l’instar de la loi Pinel et Scellier, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts. Cependant, investir dans la pierre demande mûre réflexion. Vous devez tenir compte de plusieurs paramètres comme la demande locative, l’offre de logement ou le prix de l’immobilier dans le secteur. À partir de ces facteurs, des villes se détachent comme les meilleurs endroits où l’investissement est rentable. Par contre, d’autres sont à éviter.
La loi Scellier : un tremplin pour l’investissement locatif
Cet ancien dispositif permettait aux propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation immobilière dans le cadre d’un investissement locatif. Cette réduction représente au maximum 25 % du prix du bien. La loi Scellier a pris fin en 2012.
Ce dispositif de défiscalisation s’adressait aux contribuables qui désiraient investir dans les logements locatifs (logements neufs). Les conditions pour bénéficier de ces avantages (réduction d impôt,avantages fiscaux, …) sont nombreuses. Pour être éligible, l’achat du bien doit être réalisé entre 2009 et 2012. Ensuite, le bien doit être mis en location pendant au moins neuf ans. L’investisseur doit trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien.
Cependant, le dispositif entraine une suroffre de biens en location dans plusieurs villes. Les investisseurs doivent être plus prudents dans le choix des villes où investir.
La loi Pinel : un nouveau dispositif pour remplacer la loi Scellier ?
La loi Pinel offre de nombreux avantages en termes d’investissement immobilier. Les réductions d’impôts s’élèvent jusqu’à 63 000 euros. Cependant, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros.
Le succès du dispositif encourage le Gouvernement à le prolonger jusqu’en 2024. Selon les études sur ce sujet, la rentabilité moyenne d’un investissement Pinel tourne autour de 2 à 4 %.
Comme la loi Scellier, elle présente des critères d’éligibilités. De plus, la rentabilité brute varie d’une zone à une autre. D’où l’intérêt de connaitre les villes à éviter avant d’investir.
Investir en loi Scellier ou loi Pinel ?
Mise en place à partir de l’année 2009, la loi Scellier a entrainé une hausse des offres de location dans les agglomérations. Les propriétaires peinent à trouver des locataires. La loi perd de son intérêt, puisque les investisseurs ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation. Dans son étude datant de 2009, le Crédit Foncier publie même une liste de 60 villes à éviter pour un investissement locatif.
En comparaison à la loi Scellier, le dispositif Pinel comporte moins de risques. Cependant, vous devez bien étudier la demande locative dans la ville ainsi que l’offre de logements avant d’investir.
Les villes à éviter selon la loi Scellier
Dès sa mise en application, la loi Scellier était associée à la loi Robien au vu des risques qu’elle a générés. Depuis, des dizaines de villes sont classées à risque. L’offre locative est supérieure à la demande.
Voici quelques villes à éviter : Saint-Étienne, Manosque, Mulhouse, Laval, Belfort, Charleville, Brest, Lorient, Angers, Agen, Castres, Sète, Narbonne, Perpignan, Erstein, Forbach, Elbeuf, Limoges, Blois, Cholet, Forbach, Colmar, Sélestat, Tomblaine, Périgueux, Bergerac, Tarbes, Gap, Albi.
Les villes à éviter en investissement Pinel
Un autre rapport publie une liste d’agglomérations à éviter pour un investissement Pinel. Le rapport s’appuie sur l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance ou la pénurie de logements.
À partir de ces critères, les villes suivantes se détachent du lot : Béziers, Chartes, Dinan, Lens, Dieppe, Douai, Fécamp, Cambrai, Bourg-en-Bresse, Béthune, Anzin, Algrange, Angoulême, Avignon, Vienne, Vichy, Sens, Rochefort, Mulhouse, Montbéliard, Pau, Saint-Étienne, Saint-Brieuc, Longwy.
Les villes où il est bon d'investir
Qu’en est-il des villes où l’investissement est rentable ? Selon les statistiques, Bordeaux bénéficie d’un ratio de 4,76 locataires par offre. D’autres communes connaissent un ratio supérieur à l’instar de Lille, Nantes et Strasbourg.
Investir dans l’immobilier est desormais simple. Immveo vous accompagne dans toutes vos démarches, de la recherche à l’achat de votre bien, le conseil (revenus fonciers, plafonds de loyers, niches fiscales, futur d achèvement, engagement de location, loi de défiscalisation, avantage fiscaux, prix de revient, prix d’achat, …) en passant par la rénovation et la location. 😊
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