Division immobilière et investissement locatif : ce qu’il faut savoir
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Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier locatif, de nombreuses pistes différentes s’offrent à vous : achat d’un logement étudiant, d’un bien pour faire du locatif saisonnier, d’un appartement de deux ou trois pièces en zone locative tendue… Et parmi toutes ces solutions à envisager, vous pouvez notamment vous tourner vers celle de la division immobilière.
La division immobilière revient à séparer une maison ou un immeuble en plusieurs logements bien distincts. Immveo vous révèle tout ce qu’il faut savoir sur la division immobilière dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.
La division immobilière expliquée
La division immobilière est un acte par lequel un investisseur immobilier acquiert un bien d’une certaine surface pour ensuite le diviser en plusieurs logements indépendants. Le bien d’origine doit nécessairement disposer d’une surface habitable correcte pour assurer la formation des logements. Ainsi, il faudra plutôt envisager de se tourner vers une maison ou un petit immeuble (si celui-ci n’est pas encore divisé). En effet, il est impératif de se tourner vers un bien n’ayant pas déjà subi une division immobilière, afin de maximiser la rentabilité de l’investissement.
Évidemment, les règles classiques de l’investissement immobilier locatif s’appliquent : il conviendra toujours d’acquérir un bien dans une zone proche des commodités et, au vu des surfaces qu’implique la division, idéalement situé proche des lieux universitaires. En effet, bien qu’il soit théoriquement possible de diviser un logement en plusieurs appartements de deux ou trois pièces, l’investisseur préfèrera généralement se tourner vers la formation de studios pour maximiser son rendement locatif.
Les avantages de la division immobilière comme investissement immobilier locatif
Cette réflexion nous amène aux avantages de la division immobilière comme investissement locatif. De par sa nature même, cette approche implique deux grands avantages : un rendement locatif optimal et une possible mise en location des biens rapide, sans essuyer un taux de vacance trop important.
On notera également que, la division impliquant nécessairement des travaux de rénovation dans le bien, il peut être intéressant d’acquérir un bien dans l’ancien pour réaliser une plus-value d’autant plus intéressante à la revente des logements divisés.
Un rendement locatif optimal
C’est le principal avantage de la division immobilière : celui de maximiser le rendement locatif des mètres carrés détenus. En achetant une maison de 80 m², il est ainsi possible de louer celle-ci en une fois à une famille et récupérer un loyer stable sur le long terme. En revanche, plus la surface à louer est grande, plus le prix locatif au mètre carré s’effondre, ce qui limite la maximisation de la rentabilité de chaque mètre carré acquis.
La division immobilière permet de pallier cette problématique en divisant la maison en de multiples logements de petite surface où le prix au mètre carré est bien plus intéressant pour le propriétaire.
Des biens de petite surface : une location possible rapidement
Outre le rendement locatif, il convient de noter que diviser un logement pour en de plus petites surfaces peut permettre de louer rapidement le bien et d’éviter un taux de vacance important… à condition que le logement soit situé dans une zone attractive ou sur un marché locatif tendu.
Dans ces situations, et à plus forte raison si la ville d’implantation est étudiante, un studio pourrait trouver preneur très rapidement en raison de son coût locatif moins important qu’un autre type de logement.
Les contraintes et le cadre légal à respecter
Bien sûr, si la division immobilière présente certains avantages, elle se doit tout de même de respecter un cadre légal pour assurer la mise en location de biens habitables. Ainsi, le cadre légal encadre la surface minimale habitable à prévoir tandis que, du côté des contraintes, vous devrez idéalement équiper le logement d’équipements pour assurer son attractivité.
Contraintes : Ouvertures et accessibilité du bien
Le premier élément à prendre en compte lors des travaux de division est d’offrir des logements indépendants à chaque locataire. Et cela passe par la création d’ouvertures adaptées : porte d’entrée et fenêtres pour chaque logement. Ces travaux peuvent impliquer des modifications structurelles.
En outre, pour assurer l’attractivité de votre bien, il faudra idéalement y mettre en place une salle de bain comprenant les commodités classiques : douche et sanitaires. Ces installations pourront nécessiter des travaux de raccordement qui représenteront un poids supplémentaire dans l’enveloppe allouée aux travaux.
Cadre légal : Surface habitable à respecter
Si les points précédents n’étaient que des contraintes liées à la division immobilière et l’investissement locatif, il existe tout de même un cadre légal à respecter pour ce système. Ainsi, comme le souligne La Maison Saint-Gobain dans son article lié aux travaux de division, une surface minimale de 14 m² et un volume minimal de 33 m³ sont à respecter pour chaque logement.
Concrétiser un projet d’investissement immobilier locatif ou de division immobilière
Au-delà des contraintes que représente le choix de la division immobilière comme investissement locatif, cette solution peut permettre de tirer le plein potentiel de la surface grâce à un rendement locatif optimal. Mais pour cela, encore faut-il s’assurer de l’attractivité du logement dans la ville et de l’attractivité du bien en lui-même.
Ainsi, pour vous assurer de réussir votre investissement immobilier locatif, vous pouvez vous tourner vers une entreprise spécialisée dans le domaine, comme Immveo.
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