Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Vient ensuite la fameuse question, faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Comment choisir et quels sont les avantages ? Les deux options présentent des avantages certains.

Dans un premier temps, investir dans un logement neuf vous permet de réaliser des économies sur le long terme. En effet, aucuns travaux ne seront à prévoir dans les 10 prochaines années suivant votre acquisition. La consommation énergétique de votre bien sera d’autant plus faible que celle d’un ancien bien. De plus, acheter un appartement neuf pour le louer, peut donner lieu à des avantages fiscaux. La loi Pinel par exemple offre une réduction d’impôt aux investisseurs, en contrepartie de leur engagement de louer le logement neuf, vide, pendant au moins 6 ans, à titre de résidence principale. Il est possible de le louer à un membre de sa famille s’il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Cependant, investir dans le neuf peut aussi présenter des coûts d’achat plus élevés que ceux d’un investissement dans l’ancien. Mais il est possible que certaines agences vous offrent vos frais de notaires, ce qui vous fera bénéficier de petites économies.

Dans un second temps, l’achat d’un appartement dans l’ancien vous permet de mettre en avant le charme de votre bien et de l’immeuble où il se trouve. Le prix à l’achat est également moins élevé que dans le neuf pour une surface équivalente c’est donc plus intéressant. De plus, le dispositif de défiscalisation Denormandie (ou Pinel ancien dégradé) vous permet de faire de véritables économies d’impôts. L’Etat vous permet d’acheter un appartement, de le louer au moins six ans, de le faire rénover entièrement et de déduire le montant des travaux du montant de vos impôts. Cette loi a été instaurée dans le but d’encourager la rénovation des biens anciens et d’augmenter l’offre de biens en location. (lien vers article du gouvernement Rénovation d’un logement ancien : tout savoir sur la réduction d’impôt « Denormandie » | economie.gouv.fr ) **

Il vous faudra cependant prévoir des travaux plus fréquents et une consommation en énergie plus importante. Faire venir un expert peut également se révéler un investissement des plus précieux et permettre d’éviter les mauvaises surprises comme lors des contrôles de l’état du parquet ou des poutres pour déceler des traces d’humidité, des champignons, etc… Investir dans l’ancien permettra cependant d’avoir des rendements plus élevés que dans le neuf et des systèmes d’amortissement, comme le LMNP, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.

Faut-il prendre des risques ou sécuriser votre premier investissement ?

Lors d’un premier projet d’investissement immobilier locatif, il n’est pas nécessaire, voire potentiellement dangereux, de chercher la rentabilité à tout prix. Bien que certains experts immobiliers fassent miroiter un rendement de minimum 8% pour les petites surfaces dans les villes attractives de taille moyenne, un rendement immobilier de 3 à 4 % par an est déjà très appréciable ! Ne négligez surtout pas le calcul du rendement de votre investissement en prenant en compte toutes les charges y compris le coût des impôts fonciers, du crédit immobilier et des éventuelles périodes de vacance locative, etc. En effet, le rendement n’est pas le seul critère à valider pour connaître la pertinence de votre investissement. Il faut également prendre en compte la localisation, le type d’habitants (propriétaire /locataires), le nombre de lots, la gestion de la copropriété, le dynamisme du quartier, etc.

La négociation du prix de votre investissement locatif

Location nue ou meublée, comment choisir ?

D’un côté, la location nue est considérée comme l’option la plus stable pour le propriétaire. En effet, lors de location dite nue le bail est signé pour 3 ans alors qu’en location meublée il n’est signé que pour 1 an. Le bail de location vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces car elles s’adressent principalement aux familles.

D’un autre côté, la location meublée est une forme de bail beaucoup plus souple. En effet, 3 mois de préavis sont nécessaires pour donner congé au locataire et 1 mois dans les zones tendues contre 6 mois pour une location nue. Les propriétaires sont très demandeurs de ce type de bail pour les petites surfaces qui ciblent les étudiants et les jeunes actifs.

Il vous faudra cependant remplacer régulièrement le mobilier de votre appartement pour le louer. Cet aspect est donc à prendre en compte dans le cadre de votre projet immobilier.
Si votre bien se trouve dans une zone touristique, il vous permet d’alterner vos locations entre les périodes scolaires et saisonnières, pendant les vacances scolaires.